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利回り計算メモ
代表的な不動産の収益率計算方法です。
この他には保証金・敷金等の一時金の運用益を考慮した計算方法も在ります。 |
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1. 粗利回り（％）｛単純利回り・グロス利回り・表面利回り｝
収入額と投資額のみから割り出せる簡単な計算方法です。
粗利回り＝賃貸収入額÷投資金額×100
投資向け物件で掲示されている一般的な利回りです。
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2. 純利回り（％）｛ネット利回り・CAPレート・総合還元利回り｝
年間収入から減価償却費、借入金利は含まない諸経費を引いた利益（NOI）の総投資額に対する割合。
投資する場合は純利回りが借入金利等の資金調達コストを上回れば、
投資として有効と判断することができます。
純利回り＝NOI ÷ 総投資額 × 100
NOI：年間賃貸収入−諸経費（税引き前、借入金利支払い前利益）
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3. 自己資本収益率（％）
自己資本投資額に対する単年度のキャッシュフロー（CF)の割合です。
借入金等を除いた自己資本に対する利回りを求めるものです。
純利回り＝CＦ ÷ 自己資本投資額 × 100
ＣＦ：NOI−借入金元利返済額
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4. 投下資本収益率（％）
2の純利回りに減価償却費を費用算入したものであり、元本の回収分を含んだ利回りと考えることができます。
この収益率が借入金利を上回ってさえいれば、借入金利子を支払うことが可能となります。
投下資本収益率＝（NOI−減価償却費）÷総投資額×100
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